Przed zakupem nieruchomości niezbędne jest ustalenie różnic między prawem odrębnej własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu oraz jakie konsekwencje mogą być z takim prawem związane.

Zacznijmy od tego jaka jest definicja każdego z tych praw. Prawo odrębnej własności do nieruchomości uregulowane zostało w art. 140 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Natomiast Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu reguluje Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 244 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, co umożliwia korzystanie z lokalu spółdzielczego, jednak posiadacz lokalu nie jest jego właścicielem.

Różnice.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że właścicielem budynku, w którym znajdują się lokale o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przynależącego do niego gruntu jest Spółdzielnia Mieszkaniowa, natomiast właścicielem lokalu do którego przysługuje prawo odrębnej własności jest jego nabywca. Co więcej, posiadacz prawa odrębnej własności do lokalu jest również współwłaścicielem części wspólnych budynku takich jak klatka schodowa, winda, schody etc., a także współużytkownikiem wieczystym działki znajdującej się pod budynkiem. Powyższe różnice oznaczają, że o ile prawo odrębnej własności do lokalu daje nam pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ogranicza w tym zakresie naszą swobodę i zobowiązuje do uwzględniania stanowiska Spółdzielni Mieszkaniowej przy podejmowaniu większości decyzji.

Kolejna różnica pomiędzy omawianymi stanami prawnymi pojawia się w kontekście ksiąg wieczystych. Każdy lokal do którego przysługuje prawo odrębnej własności będzie posiadał księgę wieczystą. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ujawnione w księdze wieczystej tak samo jak prawo odrębnej własności, prawo natomiast nie przewiduje takiego wymogu. W przypadku założenia księgi wieczystej dla lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w dziale II księgi wieczystej ujawnia się informacje o osobach, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Podobieństwa.

Pomimo znaczących różnic pomiędzy omawianymi stanami prawnymi, które zostały przedstawione powyżej, dysponowanie lokalem w obydwu przypadkach odbywa się w taki sam sposób. Mamy w tym zakresie taką samą swobodę do zamieszkiwania w lokalu, jego remontowania, oddania lokalu w najem, bądź użyczenie. Lokal możemy tak samo sprzedać oraz darować dowolnej osobie. Ponadto, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na takich samych zasadach jak prawo odrębnej własności, nawet jeżeli dla takiego lokalu nie została założona księga wieczysta.

Na zakończenie należy dodać, że niezależnie od formy posiadania nad częścią wspólną lokalu czuwać będzie Spółdzielnia Mieszkaniowa, a relacje międzysąsiedzkie powinny wynikać z zasad współżycia społecznego oraz dobrego zachowania.