Najem okazjonalny

Instytucja najmu okazjonalnego stanowi reakcję ustawodawcy na problemy z jakimi niejednokrotnie zdarzało się zmagać wynajmującym. Istotną cechą najmu okazjonalnego jest ustanowienie przez racjonalnego prawodawcę regulacji, zgodnie z którą do umów najmu okazjonalnego nie stosuje się części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

 Na wstępie odpowiedzieć należy na pytanie, kto może skorzystać ze wskazanej instytucji najmu okazjonalnego. Umowę najmu okazjonalnego lokalu zawrzeć może właściciel lokalu mieszkalnego, będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wspomniana umowa zawierana jest na czas oznaczony, której okres nie może być dłuższy niż 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Strony umowy mogą samodzielnie przygotować treść jej postanowień, jak również skorzystać z usług notariusza albo pełnomocnika profesjonalnego (adwokata lub radcy prawnego).

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od niego, chyba że umowa stanowi inaczej. Wynajmujący może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela (należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu).

Właściciel lokalu mieszkalnego (wynajmujący) obowiązany jest zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Najemcy przysługuje uprawnienie żądania przedstawienia przez właściciela potwierdzenia ww. zgłoszenia. Opisana kwestia jest jednak szczególnie istotna z punktu widzenia wynajmującego, albowiem jeżeli nie uczyni on zadość opisanemu zgłoszeniu, pomimo iż nie wpłynie to na ważność umowy, wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z dobrodziejstwa przyspieszonej ścieżki egzekucji opróżnienia lokalu.

Ustawodawca w przepisach dotyczących umowy najmu okazjonalnego uregulował kwestię załączników jakie ww. umowa winna obejmować, a mianowicie:

  1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji
    i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu (szerzej o żądaniu poniżej); wynagrodzenie notariusza za sporządzenie ww. oświadczenia, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę określonego w ustawie,
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
  3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (oświadczenie dotyczy osoby wskazanej przez najemcę, o której mowa w pkt 2), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; wymienione oświadczenie nie wymaga szczególnej formy, jednak wynajmujący ma prawo zażądać od najemcy przedłożenia wskazanego oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym – takie rozwiązanie dostarcza wynajmującemu pewności, że oświadczenie podpisała własnoręcznie lub uznała podpis za własnoręczny osoba, której to oświadczenie dotyczy; w praktyce wynajmujący zwykle decyduje się na skorzystanie z możliwości żądania notarialnego poświadczenia podpisu, w szczególności, że koszt takiej czynności u notariusza wynosi maksymalnie 20 zł netto.

W przypadku zmiany okoliczności, tj. w sytuacji utraty możliwości zamieszkania w lokalu opisanym w pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy (w opisanej sytuacji właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia).

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opuścił nieruchomości, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. W przypadku bezskutecznego upływu terminu wskazanego w żądaniu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (obejmującemu oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu).


Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu załącza się:

  1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania jego przesyłką poleconą;
  2. dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie wynajmującego (właściciela);
  3. potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności należy skierować do komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego w przedmiocie opróżnienia i wydania lokalu przez najemcę.

  1. Praktyka pokazuje, że skorzystanie przez wynajmującego z instytucji najmu okazjonalnego niejednokrotnie w razie wystąpienia problemów skutkowała szybszym odzyskaniem lokalu stanowiącego przedmiot najmu oraz należności wynikających z zawartej umowy. W przypadku rozważania formy najmu lokalu stanowiącego naszą własność, niewątpliwie warto rozważyć instytucję najmu okazjonalnego.