Umowa dożywocia czy służebność mieszkania.

Wiele osób błędnie przyjmuje, że umowa dożywocia i służebność mieszkania niczym się nie różnią. Ważnym jest rozróżnienie tych dwóch instytucji, albowiem rodzą one odmienne skutki prawne. Jak w takim razie zabezpieczyć swoją przyszłość, gdy planujemy przekazać nieruchomość, w której mieszkamy czy gospodarstwo rolne osobom bliskim? Darząc zaufaniem członków swojej rodziny wiele osób rezygnuje z prawnego zabezpieczenia swoich praw. Niestety późniejsze konflikty mogą doprowadzić do tego, że osoba, która nieruchomość darowała, pozostaje bez dachu nad głową. Wobec tego jaka forma zabezpieczenia jest najkorzystniejsza? Jak spokojnie korzystać z darowanej nieruchomości?

Wśród zabezpieczeń wymienić można umowę dożywocia, albo ustanowienie służebności mieszkania. Obie te instytucje uregulowane zostały w Kodeksie cywilnym.

Umowa dożywocia to umowa, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian za co nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, tj. powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnację w chorobie oraz sprawić mu pogrzeb własnymi środkami. Strony mogą ograniczyć lub rozszerzyć zakres tych obowiązków w umowie. Analizując wyżej wymienione obowiązki przyjąć należy, że nabywca zobowiązuje się do zaspokajania normalnych, bieżących i konsumpcyjnych potrzeb uprawnionego do końca jego życia. W umowie warto skonkretyzować jaki jest dokładny zakres obowiązków obciążających nabywcę, albowiem wymienione w Kodeksie cywilnym obowiązki mają jedynie charakter ogólny, a w razie konfliktu pomiędzy stronami, każda z nich może odmiennie je interpretować.

Istotnym jest, że obowiązki nabywcy nieruchomości powstają z chwilą objęcia przez niego nieruchomości w posiadanie, a nie z chwilą przejścia prawa własności. W związku z tym, nabywca zobowiązany jest do świadczeń na rzecz dożywotnika z chwilą wydania mu nieruchomości, a nie podpisania umowy. Prawo dożywocia gaśnie natomiast zawsze wraz ze śmiercią dożywotnika.

Przechodząc do określenia przedmiotu zbycia wskazać należy, iż może to być każda nieruchomość, tj. grunt, budynek trwale z gruntem związany lub część budynku. Umowa o dożywocie może również mieć za swój przedmiot zbycie udziału we współwłasności nieruchomości. Przedmiotem umowy o dożywocie nie może być natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z uwagi na to, że jest to ograniczone prawo rzeczowe.

Jeśli zamierzasz zbyć nieruchomość w ramach umowy dożywocia, warto zastanowić się z kim taką umowę możesz zawrzeć. Zbywcą nieruchomości (dożywotnikiem) może być wyłącznie osoba fizyczna, co wynika z zakresu obowiązków, tj. dożywotniego utrzymania, które względem niego ciążą na nabywcy. Jeśli jesteś zbywcą nieruchomości możesz zastrzec dożywocie nie tylko na swoją rzecz, lecz również osoby bliskiej. Nie możesz jednak ustanowić dożywocia na rzecz innej osoby niż osoba bliska - gdyby taka umowa została zawarta, byłaby uznana za nieważną. Kryterium bliskości, o którym mowa powyżej, nie oznacza jednak, że między zbywcą a osobą bliską muszą istnieć więzy rodzinne, wymagany jest jednak stosunek bliskości między nimi. Nabywcą nieruchomości może być każdy podmiot, o ile zobowiąże się on do świadczeń na rzecz dożywotnika. W związku z tym należy przyjąć, że mogą to być zarówno osoby fizyczne, osoby prawne czy ułomne osoby prawne.

Jeżeli chcesz zawrzeć umowę dożywocia musisz udać się do notariusza, albowiem umowa taka wymaga formy aktu notarialnego.

Co w razie powstania w późniejszym czasie konfliktu pomiędzy stronami umowy? Zgodnie z obowiązującą regulacją, w przypadku gdy z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych natomiast sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Ustanowienie służebności mieszkania sprowadza się natomiast do tego, że daną nieruchomość gruntową bądź mieszkanie można obciążyć na rzecz innej osoby fizycznej prawem polegającym na tym, że osoba ta może z danej nieruchomości korzystać w ramach zaspokojenia swoich potrzeb. Uprawnienie te wygasa najpóźniej z chwilą śmierci osoby na rzecz której uprawnienie to zostało ustanowione.

Ważnym jest ustalenie tego, czego będzie mogła domagać się osoba uprawniona od właściciela nieruchomości. Często mylnie przyjmuje się, że ma ona prawo korzystać jedynie z tego pomieszczenia, które wyraźnie zostało wskazane w akcie notarialnym. Zauważyć jednak należy, że osobie uprawnionej przysługuje także prawo do korzystania z pomieszczeń oraz urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Ponadto, mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie, a także inne osoby. Te ostatnie tylko wówczas, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci, które zostały przyjęte gdy były jeszcze małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości. W praktyce ustanowienie służebności mieszkania następuje w przypadku darowizny mieszkania bądź przekazania w spadku gospodarstwa rolnego.

Podobnie jak w przypadku umowy dożywocia, prawo służebności mieszkania wymaga zawarcia aktu notarialnego. Niezwłocznie po podpisaniu aktu notarialnego, zapis wprowadza się do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Ważnym uprawnieniem właściciela nieruchomości jest możliwość żądania zamiany służebności na rentę, ale tylko wówczas gdy osoba mająca uprawnienia służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Z rażącym uchybieniem, o którym mowa wyżej, możemy mieć do czynienia przykładowo gdy uprawniony permanentnie zakłóca spokój pozostałych mieszkańców.

Podsumowując, w przypadku umowy dożywocia dochodzi do przekazania nieruchomości w zamian za dożywotnie mieszkanie tej osoby, zapewnienie jej wyżywienia, opieki w razie choroby, a w przypadku śmierci, godny pochówek. Osoba ta traktowana jest w każdym aspekcie jak domownik. W przypadku natomiast służebności mieszkania, osoba uprawniona ma prawo do mieszkania w wyznaczonym lokalu bez obowiązku uiszczania czynszu, często z możliwością korzystania z urządzeń przypisanych do niego, korzystania z kuchni, łazienki oraz innych pomieszczeń. Prawo to nie obejmuje obowiązku utrzymania, wyżywienia czy opieki w czasie choroby, które występują w przypadku zawarcia umowy dożywocia.

Analizując powyższe rozważania należy rozważyć, która z instytucji jest korzystniejsza dla osoby w podeszłym wieku, szukającej zabezpieczenia spokojnego życia.

Umowa dożywocia zdaje się pełniej zabezpieczać interesy, albowiem oprócz miejsca, w którym dana osoba może mieszkać, gwarantuje zapewnienie wyżywienia, leków, opieki w chorobie czy pochówek, co nie występuje w służebności mieszkania, gdzie osoba uprawniona samodzielnie musi dbać o swój byt. W przypadku umowy dożywocia, problem może powstać gdy zaistnieje konflikt pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym. W takiej sytuacji osoba, która uzyskała nieruchomość może ją zbyć osobie trzeciej. Wówczas, co prawda, osoba taka nadal ma obowiązek zapewnienia utrzymania oraz dachu nad głową dożywotnikowi, lecz dożywotnik będzie musiał wyprowadzić się z nieruchomością, z którą często jest związany emocjonalnie, a w przeważającej ilości przypadków owe mieszkanie stanowi dorobek jego życia. W przypadku ustanowienia służebności mieszkania sytuacja kształtuje się nieco odmiennie, albowiem mimo, że właściciel sprzeda nieruchomość, to osoba uprawniona nadal będzie mogła w nim przebywać. W praktyce, potencjalni nabywcy nieruchomości nie są chętni do zakupu mieszkań z dotychczasowym lokatorem, który może w nim pozostawać aż do śmierci. Z tego względu służebność mieszkania zdaje się być korzystniejsza.